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日本房产的价值洼地“团地”

人们对拥有属于自己的房子,有一种特殊的情结。在中国,二十几岁就开始焦虑房子,婚房更是成家的必要条件。婚后,我也同样焦虑过,也梦想着早日拥有自己的房子,但阴差阳错,没买到日本的自住房,却买到了中国的投资房。直到39岁,生活才安定下来,购置了我们现在的家。

现在的我,很庆幸当年没有过早的购买自住房。有意思的是,日本人的购房平均年龄是37岁,我觉得在这个年龄段购买自住房,是很合理的。小武,我就以实际购房的体会,和你聊聊在日本如何购买自住房。

 
1)自住房是负债,投资房是资产。
从理财的角度看,自住房每个月都在掏你的钱。而一个好的投资房,每个月都在给你钱。
 
2)自住房越便宜越好,投资房越贵越好。
为自住而买的房子越大,你维持这套房子的开支也就越大。房价越高,你可用于投资或自己事业的资金就越少。尤其是在年轻阶段,你最需要的是尽早投资于资产,投资给自己。过早的背上房子的负担,你错过的将是宝贵的机会。
 
3)自住房越晚买越好,投资房越早买越好。
年轻时,我们不知道将来的工作在哪里,自己的事业是什么,会有几个小孩,追求什么样的生活方式。一切充满变数的奋斗期,过早的买房,你还会失去自由!至于投资永远是越早越好。
 
4)投资房产,不如投资金融商品。
日本的租金回报率大致有4%,但如果考虑到空置率、维修、灾害保险等因素,可能还达不到这个水平。所以如果是投资目的,市场上有太多回报更高的金融产品供我们选择。即便你是厌恶风险,对房产别有钟情,也有REIT可以选择,我在中日房产冰火二重天!如何投资日本房产中,已经介绍过,这里就不再重复了。
 

你选房的标准,由你的价值观决定。

你生活、事业稳定后,选择购置自住房是合适的。但始终不要忘记:自住房是负债,即便你全现金付款,没有贷款负担。然而固定资产税、管理费、修缮基金、水电煤基本费还是每月要掏你的钱。所以自住房能小就小,能便宜就便宜。少消费一分,就多一分资产。
 
以我们家为例,房龄37年的“团地住宅”。房价1,500万円,加上装修,房产登记费等,一共2,000万円,但同地段新房要4,000万円,同样的居住环境,你却可以节省下2,000万円,10年吃喝不用愁。你踏踏实实的用10年时间,什么梦想都成了!
 

“团地”是日本二战后大量开发的住宅,到现在房龄一般在40-50年。当时的土地充足,所以小区空间宽敞,绿化面积一般都很大,有些小区的地段也很优秀。房子以南北通透的五层板楼为主,通风、采光极好。很像我们中国的小区。尽管居住环境宜人,但日本人并不喜欢“团地”,因为从外表上就给人“穷酸”象。

而我倾爱生活在低档的“团地”中,不但因为价格相对便宜,而且还符合我的价值观:
・生活在“团地”中,更容易控制我的各种欲望。我不需要证明别人眼中的“富有”,我不需要为了搭配自己的豪宅,整个生活也要上一个档次。最后背上更重的包袱。

・生活在“团地”中,更容易获得满足感。富有是比较出来的,焦虑是比较出来的,幸福也是是比较出来的。住在低档小区里,看着自己比周围人滋润,每天让你生活在满足感当中。

・生活在“团地”中,更容易让我安静下来。安静的环境,满眼的绿色,远离的喧闹,简单的生活,让我更容易发现生活中的各种乐趣,用自己喜欢的方式去生活。
 
当然自住房是用来自己居住的。比起外观,自住房的舒适度很重要。房子旧了,可以按喜好装修。但周围环境,你无法改变。以我的选房标准,也只有“团地”符合条件了。
1)位置:郊区,离市中心,一个小时内车程;
2)车站:步行10分钟以内;
3)朝向:正南并采光充足;
4)环境:安静、有足够小区空间和绿化带;
5)房型:大的客厅和大阳台,让你有阳光一般的心情;
6)面积:考虑大人就好,毕竟你们和父母在一起的时间并不长;
7)房价:按你目前10年房租的标准计算(房租是10万的,就是1200万円);
※预算定的低点,实际超的就少点。现实中,我们一般很难达成预算。
 

价值洼地日本团地,以房养老。

以房养老是中国讨论的热门话题。但房子因变现繁琐,时间较长,且一次性变现规模过大,因此并不适合做以随时消费为主要目的的养老金。养老金还是应该以金融资产为好,随时可以变现消费。
 
我老了,是不想给你们孩子添麻烦的。我打算在60岁时,将金融资产分成20份,每年花费一份。如果80岁以后,我能还活着的话,就把自住房卖掉,换成金融资产,住进养老院。我相信那时的日本养老服务已经非常成熟了,在养老院比在家养老要舒服的多吧。
 
日本团地就符合我的养老计划。我们的家,目前房龄37年,基本与我“同龄”。在日本,60年房龄的楼房就需要翻建了。一般而言,翻建是需要一笔不小的费用的,尤其在购房者退休阶段,翻建无疑是个巨大的负担。但是,团地翻建是重大利好!
 
团地拥有足够的绿化土地,也就是很低的容积率。翻建时,可以通过增加住宅面积,来摊薄翻建成本。团地居民不需要负担太多的费用翻新。更重要的是,翻建就意味着房屋本身获得升值!

30年后,我70岁,我们的房子也翻建完了,我到时可以选择住新房,或是卖出获利,去住养老院。

 

宜居的UR租赁住宅,好处多多。

说了这么多自住房,对于你来说,可能太早了:)年轻奋斗期间,少不了自己去租房。租房,我也推荐你租住“团地“出租房:UR賃貸住宅

UR的房子都是“团地”整修后的出租房。它有几大优势:

・不要礼金 ・不要续租更新费 ・小区环境好 ・原则上,不要恢复原状费
・不要中介费 ・不要保证人 ・耐震质量好 ・UR经营,租用放心
比起个人房东的出租房,UR的性价比要高的很多。既有人气的世田谷区住宅,也有安静的高尾山脚下的館ヶ丘,地点、租金、房型等,选择面很广。你可以做个参考。
 
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