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日本房产的价值洼地——团地住宅

小武,人们对拥有属于自己的房子,有一种特殊的情结。在中国,很多人二十几岁就开始焦虑房子,我也同样焦虑过,也梦想着早日拥有自己的房子。但是各种阴差阳错之下,当时没能买到日本的自住房,却买到了中国的投资房。直到39岁,生活安定下来后,我才在日本购置了自住房。这回就和你聊聊我对购买“自住房”的看法。
 
从理财的角度,自住房并不是资产,它每个月都在掏钱,因此需要用“负债”的眼光看待自住房:
 
1)自住房越便宜越好,投资房越贵越好
为自住而买的房子越大,维持它的开支也就越大。房价越高,你可用于投资或自己事业的资金就越少。尤其是在年轻阶段,需要的是尽早投资于资产,投资给自己。
 
2)自住房越晚买越好,投资房越早买越好
年轻时,我们不知道将来的工作在哪里,自己的事业是什么,会有几个小孩,追求什么样的生活方式。一切充满变数的奋斗期,过早的背上房子的负担,错过的是宝贵的机会。
 
3)用“投资”的心态购买自住房不靠谱
自住房只需考虑自我喜好,而投资房考虑的是客户口味。两者的对象不同,自然所选的房子就不同。那种抱着将来出租的想法不靠谱,且不说一旦出租,房子就“毁”了。就说房屋的日常管理,也不是个人能胜任的。如果考虑空置率、维修、保险、中介费、税金等因素,在日本租金的实际回报往往不高,搞得好不好还要赔钱。其实有更好的投资房产方式——房产投资信托REIT
 

住房价值观

生活、事业稳定的前提下,购置自住房是合适的。但始终不要忘记:自住房是负债,即便你全额付款,没有贷款负担。固定资产税、管理费、修缮基金等日常费用,还是每月在掏你的钱包。因此自住房能小就小,能便宜就便宜。少消费一点,就小一点负担,也就多一点自由!
 
以我们家为例,房龄37年的“团地住宅”。房价1,500万円,加上装修,房产登记费等,一共2,000万円,然而同地段的新房要4,000万円。省下2,000万円足够10年吃喝不愁,踏踏实实的埋头10年时间,有什么梦想不能成呢?
 

多说一句,“团地”是日本二战后大量开发的住宅,房龄一般在40-50年左右。因为当时土地充足,因此绿化面积一般都很大,房子以南北通透的五层板楼为主,通风、采光极佳,很像我们中国北方的“小区”。尽管如此,日本年轻一代却不喜欢“团地”的穷酸相,这是团地住宅普通价格偏低的原因。

我倾爱“团地”,不仅因为价格便宜,更重要的是它符合我的住房价值观:
1)“团地”更容易控制欲望。我不需要向别人证明所谓的“成功”,我不需要为了自己的“豪宅”,背上更重的包袱,整个生活被迫上一个档次。

2)“团地”更容易获得满足感。富有是比较出来的,焦虑是比较出来的,幸福也是比较出来的。住在低档小区里,看着自己比周围人生活“滋润”,自然内心满足。

3)“团地”更容易让内心平静。满眼的绿色,远离的喧闹,简单的生活,“团地”悠闲的环境,让我能保持内心平静,专心发现“生活的美”。
 
说实话,以我对自住房的要求,在日本也只有“团地”住宅可以选择:
1)位置:郊区,离市中心1个小时内车程;
2)车站:步行10分钟以内;
3)朝向:正南、采光充足;
4)环境:安静、有宽敞的小区绿化环境;
5)房型:大的客厅和大阳台;
6)面积:全家人能住下就好(毕竟孩子和父母在一起的时间并不长);
7)房价:按10年房租计算(月房租是10万的,房价就是1200万円);
※现实生活中,我们是很难达成购房预算的,因此预算定的低点,实际超的就少点。
 

以房养老

一般而言,自住房是用来住一辈子的。我不反对购置“新房”自住,但不得不说它有一个问题:随着自己步入老年,房子也同时进入“大修期”。房屋增加的维修成本,对老年人的生活是个负担。

然而,“团地”住宅非常特殊,它越老越值钱,因为它有“翻建”利好!——“团地”拥有充裕的绿化土地,也就是很低的容积率。一旦需要翻建,就可以通过增加住宅面积,来摊薄翻建成本。原住民不需要负担、或只需要负担很少的费用,即可获得一套新房!

新房就意味着升值!例如:京王线桜上水駅的“桜上水団地”,它是在房龄50岁时决定重建的,翻建后每坪价格增加了130万円,一套20坪的住宅翻建收益就是2600万円!再说我买的“团地”:房龄几乎与我同岁,等我70岁时,它也翻建完了,我到时可以选择住新房,也可以选择卖出获利,去住养老院。我相信那时日本的养老服务更加完善成熟,在养老院比在家要舒服吧:-) 

写在最后

小武,年轻奋斗期间,少不了要租房。租房,我也推荐你“团地“——UR賃貸住宅。它是“团地”整修后的出租房,有以下几大优势:
・不要礼金 ・不要续租更新费 ・小区环境好 ・原则上,不要恢复原状费
・不要中介费 ・不要保证人 ・耐震质量好 ・UR经营,租用放心
相比个人房东,UR的最大优势是不需要保人,也不需要入住和续费礼金。它既有好地段的世田谷区住宅,也有高尾山脚下的館ヶ丘,地点、租金、房型等,选择面很广。给你将来做个参考。

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《日本房产的价值洼地——团地住宅》上有27条评论

  1. 确实如此,抱着投资的心态买团地,是不合理的。投资会考虑资金的流动性和变现能力。而翻建的不确定性会导致又一定的赌博性质。再一问,去哪里找在售的团地呢?UR上都是租赁,summo上都是mansion

  2. 很感谢博主肯费心分享这么多有助于在日生活的文章。想请教下如果在日本投资房地产:选择公寓而不选择一户建的话通过哪些渠道可以了解到比较多的相关信息呢?刚来日本一年不到 听说因东奥会影响从15年开始东京房价涨幅不小 可以听听博主的看法吗?

  3. 1)市场太成熟,回报率太低;
    2)用户太挑剔,维护成本太高;
    3)房产税、物业费太贵;
    4)自然灾害风险偏高;
    总之,我不看好投资日本房产,而所谓的奥运红利已经结束。

  4. 小武爸爸您好, 看到您的博客学到了非常多!因为我本人也是在府中市买了团地住宅, 因此读您的文章总感觉是在写周边的事情感到十分亲切.(府中市的各项政策以及从调布出发的公交路线等等)

  5. 谢谢你的留言,我的文章能对你有所启发,是我最开心的。抱歉!SNS平时很少用,有疑问可以留言,我会知无不言的。至于住在哪里,请允许我保留一点小秘密:)

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