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日本房产的价值洼地——团地住宅

小武,人们对拥有属于自己的房子,有一种特殊的情结。在中国,很多人二十几岁就开始焦虑房子,我也同样焦虑过,也梦想着早日拥有自己的房子。但是各种阴差阳错之下,当时没能买到日本的自住房,却买到了中国的投资房。直到39岁,生活安定下来后,我才在日本购置了自住房。这回就和你聊聊我对购买“自住房”的看法。
 
从理财的角度,自住房并不是资产,它每个月都在掏钱,因此需要用“负债”的眼光看待自住房:
 
1)自住房越便宜越好,投资房越贵越好
为自住而买的房子越大,维持它的开支也就越大。房价越高,你可用于投资或自己事业的资金就越少。尤其是在年轻阶段,需要的是尽早投资于资产,投资给自己。
 
2)自住房越晚买越好,投资房越早买越好
年轻时,我们不知道将来的工作在哪里,自己的事业是什么,会有几个小孩,追求什么样的生活方式。一切充满变数的奋斗期,过早的背上房子的负担,错过的是宝贵的机会。
 
3)用“投资”的心态购买自住房不靠谱
自住房只需考虑自我喜好,而投资房考虑的是客户口味。两者的对象不同,自然所选的房子就不同。那种抱着将来出租的想法不靠谱,且不说一旦出租,房子就“毁”了。就说房屋的日常管理,也不是个人能胜任的。如果考虑空置率、维修、保险、中介费、税金等因素,在日本租金的实际回报往往不高,搞得好不好还要赔钱。其实有更好的投资房产方式——房产投资信托REIT
 

住房价值观

生活、事业稳定的前提下,购置自住房是合适的。但始终不要忘记:自住房是负债,即便你全额付款,没有贷款负担。固定资产税、管理费、修缮基金等日常费用,还是每月在掏你的钱包。因此自住房能小就小,能便宜就便宜。少消费一点,就小一点负担,也就多一点自由!
 
以我们家为例,房龄37年的“团地住宅”。房价1,500万円,加上装修,房产登记费等,一共2,000万円,然而同地段的新房要4,000万円。省下2,000万円足够10年吃喝不愁,踏踏实实的埋头10年时间,有什么梦想不能成呢?
 

多说一句,“团地”是日本二战后大量开发的住宅,房龄一般在40-50年左右。因为当时土地充足,因此绿化面积一般都很大,房子以南北通透的五层板楼为主,通风、采光极佳,很像我们中国北方的“小区”。尽管如此,日本年轻一代却不喜欢“团地”的穷酸相,这是团地住宅普通价格偏低的原因。

我倾爱“团地”,不仅因为价格便宜,更重要的是它符合我的住房价值观:
1)“团地”更容易控制欲望。我不需要向别人证明所谓的“成功”,我不需要为了自己的“豪宅”,背上更重的包袱,整个生活被迫上一个档次。

2)“团地”更容易获得满足感。富有是比较出来的,焦虑是比较出来的,幸福也是比较出来的。住在低档小区里,看着自己比周围人生活“滋润”,自然内心满足。

3)“团地”更容易让内心平静。满眼的绿色,远离的喧闹,简单的生活,“团地”悠闲的环境,让我能保持内心平静,专心发现“生活的美”。
 
说实话,以我对自住房的要求,在日本也只有“团地”住宅可以选择:
1)位置:郊区,离市中心1个小时内车程;
2)车站:步行10分钟以内;
3)朝向:正南、采光充足;
4)环境:安静、有宽敞的小区绿化环境;
5)房型:大的客厅和大阳台;
6)面积:全家人能住下就好(毕竟孩子和父母在一起的时间并不长);
7)房价:按10年房租计算(月房租是10万的,房价就是1200万円);
※现实生活中,我们是很难达成购房预算的,因此预算定的低点,实际超的就少点。
 

以房养老

一般而言,自住房是用来住一辈子的。我不反对购置“新房”自住,但不得不说它有一个问题:随着自己步入老年,房子也同时进入“大修期”。房屋增加的维修成本,对老年人的生活是个负担。

然而,“团地”住宅非常特殊,它越老越值钱,因为它有“翻建”利好!——“团地”拥有充裕的绿化土地,也就是很低的容积率。一旦需要翻建,就可以通过增加住宅面积,来摊薄翻建成本。原住民不需要负担、或只需要负担很少的费用,即可获得一套新房!

新房就意味着升值!例如:京王线桜上水駅的“桜上水団地”,它是在房龄50岁时决定重建的,翻建后每坪价格增加了130万円,一套20坪的住宅翻建收益就是2600万円!再说我买的“团地”:房龄几乎与我同岁,等我70岁时,它也翻建完了,我到时可以选择住新房,也可以选择卖出获利,去住养老院。我相信那时日本的养老服务更加完善成熟,在养老院比在家要舒服吧:-) 

写在最后

小武,年轻奋斗期间,少不了要租房。租房,我也推荐你“团地“——UR賃貸住宅。它是“团地”整修后的出租房,有以下几大优势:
・不要礼金 ・不要续租更新费 ・小区环境好 ・原则上,不要恢复原状费
・不要中介费 ・不要保证人 ・耐震质量好 ・UR经营,租用放心
相比个人房东,UR的最大优势是不需要保人,也不需要入住和续费礼金。它既有好地段的世田谷区住宅,也有高尾山脚下的館ヶ丘,地点、租金、房型等,选择面很广。给你将来做个参考。

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《日本房产的价值洼地——团地住宅》上有8条评论

  1. 请教博主,像我们这样不明就里的已经买了日本新筑楼房两三年的,怎么破?以国内的眼光看,日本的房子更便宜。

  2. 如果是自住房,真的不用着急买,等生活完全稳定了,再买不迟。日本房产相当成熟,越晚买性价比越好。
    假如你是要搬家,那么还是卖了为好。原因很简单,日本房产是按建成年数评估价值的,越旧越不值钱。而且一旦出租,房子也就毁了,将来就更难卖个好价钱。

  3. 听中介说日本卖房,不到五年会有一个30%的税,五年以后是一半?我大概估算了一下,如果房子没有增值的话,这个税应该是没多少的。但是中介说五年以后再交易税费会低些。

  4. 是,你可以让中介帮你全面对比的计算一下。因为持有房产也有成本,主要是固定资产税和物业管理费。

  5. 为了查个税来看小武的文章,一口气看了好多。
    非常喜欢小武的价值观。因为最近计划举家搬去日本工作,原本有很重的焦虑和不安全感。在掌握了更多的资讯之后,心里已经平复很多。
    谢谢小武的分享,祝你早日财务自由,生活工作都顺利!

  6. 楼上ww作者是小武的爸爸啦,不是小武我也很喜欢小武爸爸的文章!

  7. 谢谢小武爸爸精彩的文章,在我的观念里,年化率5%是容易达到的,8%的年化率是优秀的,10%的年化率可能是带有一些风险的。

    在您看来,日本(或国内),有达到10%年化的途径推荐呢?

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