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中日房产冰火二重天!如何投资日本房产

小武,最近我的表弟,在日本大学毕业,马上要到一家日本大公司入职了。他考虑在日本买房,来问我的意见。虽然他还很年轻,而且刚刚开始走向社会,但他的想法,我十分理解。中国人是这个世界上最爱买房的民族了,每个中国人都有个房子的心结,对它既爱又恨!
 
中国的房地产是在2003年正式开启暴涨模式的,直到今天2016年,房价还在快车道上狂奔。我就是恰好在2003年,在北京的郊区,以每平3000元的单价,投资了人生的第一套房产。2016年它的单价是39,000元,13年它涨了13倍!你不信,其实我也不敢相信。
 
但买房后,各种痛苦就开始了。物业费、房贷、暖气费、水电费等接踵而来,虽不至影响生活,但每月为它掏钱,心里不爽啊。于是把房子租出去,赚点小钱。那时房租也只能租到几百块,还不够每月支出的,而且租客的各种要求,房屋的维修,与中介的周旋,烦不胜烦。直到你爷爷奶奶决定住过去,这一切才恢复了平静。
 
直到2008年,美国次贷危机爆发,为了刺激经济,中国央行开始疯狂印钱,中国房价就是从那一年开始,进入快车道的。但印出来的钱并没有进入实体经济,基本落入了权贵阶层,而他们没有好的投资项目,就去买房。在房价飞涨的巨大赚钱效应影响下,没钱的借钱去买房;有钱的拿现金去买房;有房的,抵押去买房;有关系的,贷款去买房;被限购的假离婚去买房,无户口的假结婚买房。房子把中国人的生活扭成了一团麻。
 
中国的房子已经不是房子,房子的价值已经不受人们居住需求的影响。决定房价涨跌的是政府,是央妈,是银行,是市场上”毛爷爷”的多少。只要政府还想维系房产的表面繁荣,那只要继续印钱就可以了。但如果政府认为不能再任由泡沫发展下去,下决心要刺破泡沫,那只要收回放出的人民币,房价就会应声下跌。
 
中国房产就是货币的海绵,央行放水,房产就吸入多出的货币。可以说中国房价狂涨的13年,就是央行印钱的13年。经济不好,放大水;经济变好,放小水。不管经济好坏,都要放水,房价泡沫才不会破,因为政府已经承担不起,房价崩盘而导致社会动荡的风险。
 
前面有日本血淋淋的教训,中国是不敢轻易刺破房产这个泡沫。但今天中国房产泡沫程度已超过了1990年的日本,是泡沫就总有破的一天,日本的破了,美国的也破了。中国就算一直放水,也不例外。没人能预测是什么时候。房地产投资是超长周期资产,当上涨时,可以持续很长时间,一旦变天,无人回天。所以现在以投资为目的,在中国买房,已经是一项风险极高的游戏了。
 

投资日本房产,专业要求高,投资回报效率很低。

说回2003年,那时我手头刚刚攒了第一笔钱,其实是想买日本的房子。你看,人们对房子不光是一种投资,还有一种情结,其实就是追求幸福生活的情结。有饭吃,有衣穿,有房住,其实这就是幸福的日子了。为什么却还要为了金钱的增长,为了所谓更好的生活,而每天忙成狗呢?一味追求账面上的金钱增长,会让我们的生活变得更好吗?
 
说正题,呵呵:)因为日本银行不能贷款给外国人,我没买到日本的房子,阴错阳差我买了北京的房。命运就是这样捉弄人,回想当年,很多在日本买房的中国前辈,一个不断在贬值,一个不断在疯长,真是冰火两重天呀!但当时我可没这个眼光,完全是运气而已。
 
但这次经历,让我明白了一个道理:判断一个城市房价还有没有上涨空间,就看这个城市的基础建设是否成熟了,外来人口是否还在增长。商场里到处都是人,到处都在挖地铁,到处都是尘土飞扬,到处轰隆作响……那这个城市就一定大有前途的。
 
反观东京,上世纪80年代,就建成了细如蛛丝的地铁网络。从那时至今,又新建了几条地铁呢?日本人口老龄化早已积重难返,更重要的是,日本缺乏足够的农村人口,1.26亿人口中,有超过4000万集中在大东京都市圈,也就是每3个日本人就至少有一个是大东京人。城市化发展到如此地步,日本又不愿为了吸引外国人买房而开放移民政策,没有新的增量购房需求,房价自然涨不动。
 
尽管日本房贷常年只有不到1%,尽管安倍政府也在印钱刺激经济,但有钱的日本人就是喜欢投资海外,海外市场一动荡,再把钱挪回日本,导致日元升值。所以按中国思路在日本投资房产,靠赌未来日本房价走高,这个可能性非常低。长期看,日本的房价整体还将持续缓慢下行。
 
靠房屋出租获益的想法,在日本也不是一个明智的选择。日本是一个法律健全,生活水平很高的社会,对房屋管理、维修、税务等要求也相应很高,再考虑到房屋的空置时间、地震火灾等风险,获得的房租回报既不稳定,又不会太高。所以投资日本房产,专业要求很高,投资回报效率很低。
 

REIT是流动性高,门槛低的房产投资工具

那是不是个人就不能投资日本房产了呢?那也不是,如果你将来觉得就是房子踏实,就是对日本房产有兴趣,可以选择投资日本REIT金融产品(房地产投资信托)。什么是REIT?简单讲就是集中个人的投资资金,由专业公司经营管理,将房产的租金收入,以派息的方式分配给投资人。
 
REIT就像股票投资一样,投资人不但获得稳定的租金收入(分红),而且还有股价升值的双重收益。它比投资实体房产相比,有以下几点优势:
1)投资门槛低。房产投资最大的障碍就是所需资金过大。而REIT,几万円就可以开始。几万円拥有“六本木ヒルズ”不是梦!
2)多处房产,分散风险。专业公司经营管理的房产都不止一处,多处房产充分分散特定因素造成的风险。如果你对专业机构的经营也不放心,还可以选择安全度更高,跟踪房产指数的基金ETF,投资整个房产市场,赚取整体的平均收益。
3)资金流动性高。房产投资最大的弊病就是压资金过长了。一般的投资周期要5年以上。但REIT就像股票投资一样,可以随时买卖变现。
4)专业而细分的房产领域。根据物业的类型,REIT分为办公类、住宅类、商业类、酒店类、物流仓储类、医疗费、综合类。物业经营公司会根据自己擅长的领域,深耕细作。投资人则根据自己的喜好,方便的涉及更专业的房产领域。
5)分红收益高。2016年日本J-REIT平均分红率3.63%,对比日经平均分红率只有1.79%
 
为什么REIT分红率高?因为REIT企业所得税为0!日本目前企业所得税为30%,赚钱的日本上市公司,要缴纳所得税后,再留出企业发展资金,最后剩余的利润,才给投资者分红。但REIT企业是以“收入的90%以上用于分红”作为条件,获得免企业所得税的优惠!明白了嘛?REIT分红高的原因是不用缴纳企业所得税!
 
但一个企业如果把收入的90%都用于分红了,那它靠什么赚钱呢?实际上REIT企业只会拿出一小部分股份用于市场流通买卖,大部分股份都在管理层的大股东手里。大部分的收入,都堂而皇之的免税,并发给了自己了!潜规则很黑暗?我可不这么看,我反而很欣赏这个游戏规则,企业要努力打理好手里的物业,努力增加租金收入,才能获得更多的分红收入。它保障了经营层和投资者的利益一致性。
 

投资房产指数ETF安全度更高。

REIT因其具有股票的特性,投资人不但可以获得稳定的分红(租金)收入,还能获得股价升值的双重收益。对于偏爱利息、房租收入的人来说,可以持有长期持有REIT,不用关心起股价的变动,不断逢低买入,稳稳的赚取3-5%的收益就好。

对物业经营公司不放心的人来说,可以选择安全度更高,跟踪房产指数的基金ETF,赚取整个日本房产市场平均收益(目前大致为3%)。跟踪日本房产指数的ETF基金主要有3个(2018年):

・1343:(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信(资金量2990亿円)
・1345:上場インデックスファンドJリート隔月分配(资金量2170亿円)
・1595:NZAM 上場投信 東証REIT指数(资金量1580亿円)
 
假如担心日本的地震,还可以选择跟踪海外房产指数的ETF。目前日本市场上主要有2个:
・1659:iシェアーズ 米国リート ETF(美国)资金量60亿円
・1555:上場インデックスファンド豪州リート(澳洲)资金量56亿円
  
有没有觉得房产投资的视野一下子宽广了?REIT下跌的时候,择机买入更多REIT股,“躺着”等着租金分红,全当存银行的利息。REIT上涨的时候,又可以享受股价上涨,一举双得,很适合保守型投资者。
 
思考:如果你花费2000万円投资一处房产,年租金收入120万,物业管理费13万,固定资产税7万,租金所得税24万,不考虑装修和房屋空置成本,收益率是多少?如果因找房客空置一个月,收益率又是多少?通过这道题,你还想投资日本实物房产嘛?
 
参考网站:JAPAN-REIT.COM

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《中日房产冰火二重天!如何投资日本房产》上有8条评论

  1. 博主,可否请教一下投资信托的选择方法
    您提到只买跌的不买涨的
    但是这样リターン值很难看 为负数
    心里害怕不敢买啊。。。

  2. 选择基金有几个原则:
    1)不持有同一类基金
    2)不要看分红的高低
    3)不选新发行的基金
    4)不碰流行主题基金
    5)不碰看不懂的基本
    “手续费和规模”是选择基金的核心。

  3. 博主您好,多谢您的多次回复
    想请教您,我发现房地产除了您推荐的上場投信,比如指数型1343 NEXT FUNDS
    我还发现不上市的投信,就是每年要收手续费的那种,有的也是和上面的指数连动的,波动几乎一样的
    请问以上两者有什么区别呢?

  4. 指数型ETF是在场内交易的,因此交易快且手续费低,缺点是不能自动定投。不上市的投信是在场外交易的(基金公司开的小场子),因此交易慢且手续费高,优点是支持自动定投。这种与指数连动的场外基金,也称联接基金。主要为了满足希望自动定投EFT的用户。

  5. 有个不同意见,如果不对请指正。
    投资房来说,房屋部分的价值是可以根据年限在会计计算时进行贬值的,而贬值的数额可以抵扣应税额。同时,贷款利息,土地部分的贷款利息仅能抵扣房产产生的收益的应税额,但是房屋部分的贷款利息则可以抵扣任何收入的应税额。次要的,中介费,房屋管理成本等,也可以进行抵扣应税额。所以我个人认为,对比REIT与买房出租两者的这个计算过程,需要更详细比较一下才好。
    以上信息是在读了一些关于投资日本房产的英文网页后整理出来的。如果不对还请指教。谢谢

  6. 影响房租收益最大的还是空置率、维修费和中介费。至于减税效果不属于直接费用,不宜计算在房租收益中。如果这样计算就没底了,那我是不是要计算一下机会成本呢?

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